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18 décembre 2011

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum dans Permis de construirePar Eric RAIMONDEAU, Urbaniste qualifié OPQU, Administrateur au Conseil Français des Urbanistes.

Dans le cadre de la démarche pour un “urbanisme de projet” engagée en jun 2010, mais aussi dans le droit fil des  lois sur les Grenelle et sur la réforme de la fiscalité de l’aménagement, une ordonnance prise le 16 novembre 2011 et un décret paru le 5 décembre 2011 sont les premiers textes d’une longue série qui permettra l’ évolution du code de l’urbanisme dans les tous prochains mois. 

1) L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 NOR : DEVL 1122392 R

Cette Ordonnance concerne la nouvelle définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme par application de l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement.

Elle substitue dans le droit de l’urbanisme, la notion unique de « surface de plancher » à celles de surface hors oeuvre brute (SHOB) et de surface hors oeuvre nette (SHON). Il est reproché à ces dernières, utilisées depuis la loi d’orientation foncière de 1967, d’être devenues, du fait d’aménagements successifs, complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements. La « surface de plancher » est définie comme la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Calculée à partir du nu intérieur, elle ne prend pas en compte les murs extérieurs afin de ne pas compromettre les efforts d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Entrant en vigueur à compter du 1er mars 2012, cette réforme exige l’édiction d’un décret, notamment pour préciser les surfaces pouvant être déduites.[1]

Les modifications des règlements des Plan Locaux d’Urbanisme effectuées en vue de prendre en compte la nouvelle définition de la surface de plancher pourront être approuvées au moyen de la procédure de modification dite  simplifiée. Par contre, ces modifications n’entreront  en vigueur qu’à compter du 1er mars 2012 date à laquelle s’appliquera la réforme du calcul de la surface de plancher qui se substituera à la SHOB et à la SHON.

2) Le décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes (NOR: DEVL112232OD. 

A partir du 1er janvier 2012, ce décret permet de porter de 20 à 40m² la surface hors oeuvre brute maximale à édifier sur des constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d’urbanisme en ayant recours  à la procédure de déclaration préalable et non plus à celle du  permis de construire.(Article R 421-14 et R 421-17 du code de l’urbanisme)

Entre 20 et 40m², les extensions qui auront pour effet de porter la superficie de la construction à plus de 170m² pour une habitation ou à plus de 800m² pour un bâtiment à usage agricole devront faire l’objet d’un permis de construire et le demandeur devra avoir recours à un architecte pour élaborer et signer son projet. (Article R431-2)

Nouvel alinéa de  l’Article R 431-2 du code de l’urbanisme : “Les demandeurs de permis cde construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur des constrcutison existantes conduisant la surface de plancher de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par cet article”

Au délà de 40m² la procédure de permis de construire sera obligatoire.

Cette obligation répond à une volonté du Conseil de l’ordre des architectes qui au départ s’opposait à cette réforme.

Enfin le décret supprime l’obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Cette réforme se veut facilitatrice de densification du tissu urbain pour lutter contre l’étalement urbain. Mais sur le fond c’est d’abord en terme de délai que les demandeurs seront réellement gagnant puisque le délai de base d’une déclaration préalable est d’un mois contre deux mois pour un permis de construire. Mais c’est aussi une mesure de simplification qu’édicte ce décret  notamment lorsqu’il s’agira de percer pour créer une ouverture. 
Comme l’a déclaré le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu : Il y avait une attente forte du président de la République sur cette réforme, car l’urbanisme a un impact considérable sur la vie de nos concitoyens. Ce décret est représentatif d’une démarche inédite de simplification des règles existantes au service des particuliers”,

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