Urbanisme et Aménagement

29 avril 2013

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Info diverses, Permis de construire

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum dans Permis de construirePar Eric RAIMONDEAU, Urbaniste qualifié OPQU, Administrateur au Conseil Français des Urbanistes.

Dans le cadre de la démarche pour un “urbanisme de projet” engagée en jun 2010, mais aussi dans le droit fil des  lois sur les Grenelle et sur la réforme de la fiscalité de l’aménagement, une ordonnance prise le 16 novembre 2011 et un décret paru le 5 décembre 2011 sont les premiers textes d’une longue série qui permettra l’ évolution du code de l’urbanisme dans les tous prochains mois.

1) L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 NOR : DEVL 1122392 R

Cette Ordonnance concerne la nouvelle définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme par application de l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement. (Lire la suite…)

18 décembre 2011

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire

Urbanisme règlementaire : Définition de la nouvelle surface de plancher et déclaration préalable pour les extensions de 40m² maximum dans Permis de construirePar Eric RAIMONDEAU, Urbaniste qualifié OPQU, Administrateur au Conseil Français des Urbanistes.

Dans le cadre de la démarche pour un “urbanisme de projet” engagée en jun 2010, mais aussi dans le droit fil des  lois sur les Grenelle et sur la réforme de la fiscalité de l’aménagement, une ordonnance prise le 16 novembre 2011 et un décret paru le 5 décembre 2011 sont les premiers textes d’une longue série qui permettra l’ évolution du code de l’urbanisme dans les tous prochains mois. 

1) L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 NOR : DEVL 1122392 R

Cette Ordonnance concerne la nouvelle définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme par application de l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement.

Elle substitue dans le droit de l’urbanisme, la notion unique de « surface de plancher » à celles de surface hors oeuvre brute (SHOB) et de surface hors oeuvre nette (SHON). Il est reproché à ces dernières, utilisées depuis la loi d’orientation foncière de 1967, d’être devenues, du fait d’aménagements successifs, complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements. La « surface de plancher » est définie comme la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Calculée à partir du nu intérieur, elle ne prend pas en compte les murs extérieurs afin de ne pas compromettre les efforts d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Entrant en vigueur à compter du 1er mars 2012, cette réforme exige l’édiction d’un décret, notamment pour préciser les surfaces pouvant être déduites.[1] (Lire la suite…)

26 octobre 2010

Permis de construire et extensions ERDF

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire, Taxes d'urbanisme

Permis de construire et extensions ERDF  par
Eric Raimondeau Urbaniste Qualifié OPQU 

Vice Président Urbanistes des Territoires

(Article publié dans le revue Techni Cité N° 197 du 22 octobre 2010)   Rendu obligatoire à compter du 1er janvier 2009, par une législation abondante publiée depuis la loi de 2000 relative à la modernisation du service public d’électricité, l’avis consultatif d’ERDF suscite toujours des interrogations sur le mode de financement des extensions de réseaux 

Un financement par l’article L 332-15 du code de l’urbanisme : 

La collectivité est désormais débitrice des travaux nécessaires à l’extension ou au renforcement d’un réseau EDF. 

Les textes en vigueur offrent la possibilité à la collectivité de répercuter au demandeur d’une autorisation du droit des sols le cout des travaux. 

L’article L 332-15 définit un dispositif souple applicable pour un certain nombre de dossier. 

Il stipule dans son 3ème alinéa que «L’autorisation peut(…), avec l’accord du demandeur(….) prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, (…), des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. 

L’imputation au demandeur est donc possible dans le respect de conditions clairement énoncées mais restrictives et cumulatives 

Une instruction complexifiée des demandes d’autorisations de construire : 

L’instructeur doit donc transmettre rapidement à ERDF les éléments pour lui permettre de se prononcer sur les conditions de desserte du projet dans les meilleurs délais et sous un mois maximum. 

Tout d’abord, si ERDF ne répond pas dans les temps impartis, une extension de réseau ne s’avère probablement pas nécessaire. Si, au moment des travaux, une extension est envisagée, c’est ERDF qui devrait normalement assurer la prise en charge financière des travaux. 

Un refus conservatoire à l’autorisation de construire peut aussi être mis en place sur le fondement de l’article L 111-4 (C.Urb) qui stipule que « Lorsque compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. 

Cette solution permet de reprendre la discussion entre le demandeur de l’autorisation et ERDF. 

Ensuite, ERDF répond que, soit aucune extension ne s’avère nécessaire, soit précise que des travaux devront être engagés sur le réseau. Elle joint alors à son avis une estimation de leur montant. La collectivité analyse cette réponse au regard du contexte du projet et décide une prise en charge par le demandeur de l’autorisation ou par la collectivité. 

Une prise en charge par le demandeur ne peut intervenir que dans le respect strict des conditions définies  par le L332-15 ci-dessus et ne doit souffrir d’aucune ambiguité d’interprétation pour écarter tout risque contentieux. 

Dans un contexte budgétaire difficle ou les collectivités voient leurs recettes financieres se réduire et leurs marges de manoeuvre diminuer, un examen et un suivi attentif des autorisations de construire doit, la plupart du temps, faire supporter ces extensions de réseaux par les demandeurs. Les collectivités n’ont pas à utiliser leurs recettes fiscales pour financer des équipements dont la mise en œuvre valoriseront au final un bien privé. 

12 octobre 2010

Avis ERDF Retour d’expérience

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire, Taxes d'urbanisme

EXEMPLES D’AVIS FORMULES ISSUS DE PRATIQUES PROFESSIONNELLES 

Il ne s’agit que de propositions qui doivent s’adapter à chaque fois au contexte du projet instruit. 

En cas de non réponse d’ERDF dans le délai de consultation 

Remarque : La proposition ci-dessous s’applique lorsque le dossier est suivi soit par un syndicat d’électrification soit par une intercommunalité qui a cette compétence 

Le demandeur est informé que son projet, pour en étudier les conditions de desserte en électricité, a fait l’objet d’une consultation auprès des services d’ERDF. Ces services n’ont pas répondu dans les délais qui leur sont impartis par la législation en vigueur. 

Dans ces conditions, l’intercommunalitéde xxxx émet un avis défavorable au dossier de permis de construire ( ou de déclaration préalable) qui lui a été transmis. 

En effet , en application des dispositions de l’article L 111-4 du code de l’urbanisme, la communauté urbane de xxxxx (ou la communauté d’agglomération de xxxxx)  n’est pas en mesure d’indiquer comment pourront être financés les travaux nécessaires à la desserte du projet en électricité, ni a quelle échéance ils pourront être réalisés. 

Travaux à la charge de la collectivité. 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/année. 

1er exemple : 

L’opération projetée nécessite la création d’un poste de distribution publique sur le terrain d’assiette du projet. Le maître d’œuvre devra se rapprocher d’ERDF afin de définir l’emplacement du poste de transformation à l’intérieur du bâtiment. 

2ème exemple : 

Ce projet immobilier nécessitera la création d’une extension du réseau ERDF de xxx mètres qui sera financée par la collectivité de xxxxx. 

Afin que la desserte en électricité soit achevée lors de la prise de possession du logement par les propriétaires, il appartiendra au maître d’ouvrage de l’immeuble :  1) d’informer les services techniques de la commune de xxxx de la date effective de commencement des travaux de construction ; 

2) de prévenir les services d’ERDF de la date à laquelle la desserte en électricité du bâtiment devra être assurée. 

CU opérationnel 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/année. 

La demande de certificat d’urbanisme a été instruite par ERDF sur la base d’une puissance de raccordement de 12 kVA monophasé et de 36 kVA triphasé. 

La puissance électrique de raccordement nécessaire à la desserte en électricité du projet décrit dans la demande de permis de construire à venir (ou de déclaration préalable) devra impérativement être indiquée dans le dossier déposé en mairie pour instruction. 

Si la puissance est supérieure à celle indiquée dans l’avis d’ERDF, une extension ou renforcement de réseau d’électricité pourrait être nécessaire. 

Dans le respect de la législation existante à ce sujet, et notamment les conditions fixées par les articles L 332-8 et L 332-15 du code de l’urbanisme, le coût des travaux nécessaires au renforcement ou à l’extension du réseau pourraient alors être mis à la charge du demandeur. 

Si tel était le cas, son accord sur la prise en charge financière de ces  travaux sera sollicité durant l’étude de l’autorisation de construire. 

Il est conseillé au demandeur de prendre l’attache des services d’ERDF en amont du dépôt du dossier de l’autorisation de construire  durant l’étude de faisabilité de son projet 

CU opérationnel 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/2010. 

(Lire la suite…)

6 octobre 2010

Permis de construire et consultation ERDF

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire, Taxes d'urbanisme

Autorisation du droit des sols et financement des extensions ERDF par Eric Raimondeau Urbaniste Qualifié OPQU, Vice Président Urbanistes des Territoires.

Obligatoire depuis le 1er janvier 2009, la consulation des services d’ERDF dans le cadre de l’instruction des Autorisations du Droit des Sols (ADS) suscite toujours des interrogations et des difficultés notamment sur le mode de financement des extensions de réseaux à mettre en œuvre. 

L’obligation de consulter ERDF depuis le 1er janvier 2009 

C’est à la collectivité qui délivre l’autorisation d’urbanisme de consulter ERDF dans le cadre de l’instruction. Elle est désormais débitrice des travaux nécessaires à l’extension ou au renforcement d’un réseau EDF. Suivant la répartition des compétences, la consultation peut, aussi suivant les cas, relever soit d’une intercommunalité, soit d’un syndicat d’électrifcation. 

En cas d’extension de réseau, les textes en vigueur offrent la possibilité à la collectivité de répercuter au demandeur du permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable, et sous certaines conditions, le cout des travaux, par différents dispositifs de participations comme
la Participation Voirie et Réseaux. 

Mais, la prise en charge financiere des travaux d’extension peut aussi passer simplement par l’application stricte de l’article L 332-15 du code de l’urbanisme et notamment par l’application de son 3ème alinéa qui stipule : . 

«L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. 

L’imputation au demandeur des frais liés à une extension de réseau rendue nécessaire par un projet ne peut donc se faire que dans le respect de conditions restrictives et cumulatives. 

Pour ce faire, il convient donc de s’assurer que : 

  •  L’accord du demandeur a été obtenu avant la délivrance del’arrêté 
  •  Le raccordement n’excède pas cent metres sous la voirie publique 

  •  Le réseau est dimensionné pour correspondre aux besoins du projet 

  •  

     

  •  L’utilisation de l’extension est à l’usage exclusif de celui-ci. 
  •  Réservé aux réseaux d’eau et électricité

  • Une instruction complexifiée des demandes d’autorisations de construire : 

     

     

(Lire la suite…)

18 décembre 2009

Autorité compétente

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire

La tableau ci-joint récapitule quelle est l’autorité comptente habilitée à instruire et à signer une autorisation de construire en application du L 422-2 du code de l’urbanisme.

Autorité compétente dans Permis de construire pdf autorite competente article l4221.pdf

14 décembre 2009

Réforme des ADS

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire

Diaporama de présentation de la réforme lors d’une formation qui s’est tenue à Lorient en 2008 avec le CNFPT

Réforme des ADS  dans Permis de construire pdf lorient nov2008v3 modif apres formation.pdf

23 novembre 2009

Instruction des Permis de Construire – Jurisprudence

Publié par Eric RAIMONDEAU dans Permis de construire

Un article paru dans la Gazette des Communes du 16 novembre 2009 fait le point, à  travers l’analyse de deux arrêts récents du conseil d’Etat  sur la responsabilité des services de l’Etat quand ils sont mis à disposition gratuite pour  instruire les autorisations du droit des sols sous l’autorité du Maire d’une commune. La comparaison est faite, ou, lorsque compte tenu de l’application des dispositions de l’article L 442-8 du code de l’urbanisme,  ce sont les services d’une intercommunalité qui instruisent les ADS pour le copte des communes.

Selon les cas, le conseil d’État retient une solution différente.

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