Fiscalité de l’urbanisme

Collectif budgétaire : ce qu’il faut retenir

FiscalitéPublié le jeudi 6 janvier 2011 Source localtis

 La loi de finances rectificative pour 2010 publiée le 30 décembre restera sans doute dans les annales des collectivités, à en juger par le nombre des réformes ou évolutions qu’elle engage : révision des valeurs locatives des locaux professionnels, fiscalité de l’urbanisme et versement transport des agglomérations moyennes ou encore financement du Grand Paris. Ainsi que de nombreuses autres mesures fiscales, sans oublier l’aide d’urgence pour certains départements.

C’est lors de la discussion à l’Assemblée nationale en décembre 2009 du dernier collectif budgétaire annuel que le ministre du Budget de l’époque, Eric Woerth, avait annoncé le lancement de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux. Clin d’oeil, c’est un an plus tard le quatrième et dernier collectif budgétaire de l’année 2010 qui met en place la réforme, laquelle s’appliquera réellement en 2014.
Fondées sur des références datant de 1970, les valeurs cadastrales des trois millions de locaux commerciaux vont être calées sur les valeurs du marché locatif. Suite à une concertation durant l’été dernier avec les associations d‘élus locaux et les représentants des entreprises, Bercy a choisi globalement de ne pas bouleverser les méthodes de révision des valeurs locatives. Quelques innovations ont quand même été introduites. Les valeurs cadastrales seront calculées en fonction d’une grille tarifaire et de secteurs homogènes, ainsi que selon une classification en sous-groupes et catégories de locaux. En outre, les élus locaux disposeront d’un pouvoir décisionnel accru pour fixer les évaluations. La réforme se fera « à produit constant pour les collectivités territoriales », a confirmé le ministère du Budget avant la discussion parlementaire. Les premiers travaux, qui seront réalisés en 2011 dans cinq « départements-tests » (Hérault, Bas-Rhin, Pas-de-Calais, Paris et Haute-Vienne), permettront de mieux cerner l’impact de la révision. Ces principes font l’objet d’un consensus chez les élus locaux et les parlementaires, ces derniers les ayant validés sans difficultés.
L’autre grande réforme engagée par ce collectif budgétaire crée une taxe locale d’aménagement à la place de la taxe locale d’équipement et de la kyrielle de taxes et participations connexes. Le but : simplifier et rendre plus lisible la fiscalité de

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Réforme fiscalté Urbanisme

Fiscalité de l’urbanisme : les grandes lignes de la réforme

UrbanismePublié le vendredi 7 janvier 2011 par Anne Lenormand pour localtis

L’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2010, parue au Journal officiel du 30 décembre 2010, entérine la réforme de la fiscalité de l’urbanisme annoncée le 23 juin dernier dans le cadre de la relance de l’ »urbanisme de projet » (voir notre article ci-contre). La loi modifie donc l’ensemble de la fiscalité de l’urbanisme en la rassemblant dans un seul chapitre du Code de l’urbanisme et en remplaçant, pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er mars 2012, six taxes locales d’urbanisme par deux nouvelles taxes : une taxe d’aménagement, destinée à financer les équipements publics nécessités par l’urbanisation, et un versement pour sous-densité (VSD), facultatif, qui vise à permettre aux communes et aux EPCI de lutter contre l’étalement urbain en incitant à une utilisation économe de l’espace. Autre

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Réforme de la fisaclité de l’urbanisme

Valeurs locatives, urbanisme… encore des réformes fiscales en vue !

publié le  18 novembre 2010 par Thomas Beurey pour www.localtis.fr

Le ministre du Budget vient de présenter le projet de loi de finances rectificative pour 2010. Celui-ci pose notamment les principes de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui entrera dans les faits en 2014, et engage la réforme de la fiscalité de l’urbanisme. Le fonds de soutien en faveur des départements en difficulté et le nouveau mécanisme de financement du Grand Paris font aussi partie de ce collectif budgétaire.

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La réforme annoncée de la fiscalité de l’urbanisme

Plus qu’une seule taxe pour les permis de construire

Par Cécile Crouzel
03/11/2010 | Source LE FIGARO

Une nouvelle taxe, appelée taxe d’aménagement, viendrait remplacer les huit existantes.

Dans le projet de loi de finances rectificative, le gouvernement devrait simplifier les taxes d’urbanisme. 

À chaque fois qu’un propriétaire -ménage ou entreprise- se voit délivrer un permis de construire, il doit payer des taxes d’urbanisme. Ces taxes sont au nombre de huit, mais toutes ne sont pas obligatoires, les communes et les départements pouvant décider de les appliquer ou non. En outre, les taux d’imposition, appliqués sur une valeur de l’ensemble immobilier, varient selon les collectivités locales. Résultat, personne ne paye la même chose. Le gouvernement a décidé de mettre de l’ordre dans ce maquis.

Le projet de loi de finances rectificative (PLFR) pour 2010, qui sera présenté mi-novembre en Conseil des ministres, devrait poser les principes d’une réforme qui serait applicable en 2012. Une nouvelle taxe, appelée taxe d’aménagement, viendrait remplacer les huit existantes. Les communes pourraient faire varier le taux d’imposition dans une fourchette allant de 1% à 5% et même appliquer un taux différent selon les quartiers. Et il serait créé un «versement pour sous-densité».

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Permis de construire et extensions ERDF

Permis de construire et extensions ERDF  par
Eric Raimondeau Urbaniste Qualifié OPQU 

Vice Président Urbanistes des Territoires

(Article publié dans le revue Techni Cité N° 197 du 22 octobre 2010)   Rendu obligatoire à compter du 1^er janvier 2009, par une législation abondante publiée depuis la loi de 2000 relative à la modernisation du service public d’électricité, l’avis consultatif d’ERDF suscite toujours des interrogations sur le mode de financement des extensions de réseaux 

Un financement par l’article L 332-15 du code de l’urbanisme : 

La collectivité est désormais débitrice des travaux nécessaires à l’extension ou au renforcement d’un réseau EDF. 

Les textes en vigueur offrent la possibilité à la collectivité de répercuter au demandeur d’une autorisation du droit des sols le cout des travaux. 

L’article L 332-15 définit un dispositif souple applicable pour un certain nombre de dossier. 

Il stipule dans son 3^ème alinéa que «L’autorisation peut(…), avec l’accord du demandeur(….) prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, (…), des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. 

L’imputation au demandeur est donc possible dans le respect de conditions clairement énoncées mais restrictives et cumulatives 

Une instruction complexifiée des demandes d’autorisations de construire : 

L’instructeur doit donc transmettre rapidement à ERDF les éléments pour lui permettre de se prononcer sur les conditions de desserte du projet dans les meilleurs délais et sous un mois maximum. 

Tout d’abord, si ERDF ne répond pas dans les temps impartis, une extension de réseau ne s’avère probablement pas nécessaire. Si, au moment des travaux, une extension est envisagée, c’est ERDF qui devrait normalement assurer la prise en charge financière des travaux. 

Un refus conservatoire à l’autorisation de construire peut aussi être mis en place sur le fondement de l’article L 111-4 (C.Urb) qui stipule que « Lorsque compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. 

Cette solution permet de reprendre la discussion entre le demandeur de l’autorisation et ERDF. 

Ensuite, ERDF répond que, soit aucune extension ne s’avère nécessaire, soit précise que des travaux devront être engagés sur le réseau. Elle joint alors à son avis une estimation de leur montant. La collectivité analyse cette réponse au regard du contexte du projet et décide une prise en charge par le demandeur de l’autorisation ou par la collectivité. 

Une prise en charge par le demandeur ne peut intervenir que dans le respect strict des conditions définies  par le L332-15 ci-dessus et ne doit souffrir d’aucune ambiguité d’interprétation pour écarter tout risque contentieux. 

Dans un contexte budgétaire difficle ou les collectivités voient leurs recettes financieres se réduire et leurs marges de manoeuvre diminuer, un examen et un suivi attentif des autorisations de construire doit, la plupart du temps, faire supporter ces extensions de réseaux par les demandeurs. Les collectivités n’ont pas à utiliser leurs recettes fiscales pour financer des équipements dont la mise en œuvre valoriseront au final un bien privé. 

Avis ERDF Retour d’expérience

EXEMPLES D’AVIS FORMULES ISSUS DE PRATIQUES PROFESSIONNELLES 

Il ne s’agit que de propositions qui doivent s’adapter à chaque fois au contexte du projet instruit. 

En cas de non réponse d’ERDF dans le délai de consultation 

Remarque : La proposition ci-dessous s’applique lorsque le dossier est suivi soit par un syndicat d’électrification soit par une intercommunalité qui a cette compétence 

Le demandeur est informé que son projet, pour en étudier les conditions de desserte en électricité, a fait l’objet d’une consultation auprès des services d’ERDF. Ces services n’ont pas répondu dans les délais qui leur sont impartis par la législation en vigueur. 

Dans ces conditions, l’intercommunalitéde xxxx émet un avis défavorable au dossier de permis de construire ( ou de déclaration préalable) qui lui a été transmis. 

En effet , en application des dispositions de l’article L 111-4 du code de l’urbanisme, la communauté urbane de xxxxx (ou la communauté d’agglomération de xxxxx)  n’est pas en mesure d’indiquer comment pourront être financés les travaux nécessaires à la desserte du projet en électricité, ni a quelle échéance ils pourront être réalisés. 

Travaux à la charge de la collectivité. 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/année. 

1^er exemple : 

L’opération projetée nécessite la création d’un poste de distribution publique sur le terrain d’assiette du projet. Le maître d’œuvre devra se rapprocher d’ERDF afin de définir l’emplacement du poste de transformation à l’intérieur du bâtiment. 

2^ème exemple : 

Ce projet immobilier nécessitera la création d’une extension du réseau ERDF de xxx mètres qui sera financée par la collectivité de xxxxx. 

Afin que la desserte en électricité soit achevée lors de la prise de possession du logement par les propriétaires, il appartiendra au maître d’ouvrage de l’immeuble :  1) d’informer les services techniques de la commune de xxxx de la date effective de commencement des travaux de construction ; 

2) de prévenir les services d’ERDF de la date à laquelle la desserte en électricité du bâtiment devra être assurée. 

CU opérationnel 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/année. 

La demande de certificat d’urbanisme a été instruite par ERDF sur la base d’une puissance de raccordement de 12 kVA monophasé et de 36 kVA triphasé. 

La puissance électrique de raccordement nécessaire à la desserte en électricité du projet décrit dans la demande de permis de construire à venir (ou de déclaration préalable) devra impérativement être indiquée dans le dossier déposé en mairie pour instruction. 

Si la puissance est supérieure à celle indiquée dans l’avis d’ERDF, une extension ou renforcement de réseau d’électricité pourrait être nécessaire. 

Dans le respect de la législation existante à ce sujet, et notamment les conditions fixées par les articles L 332-8 et L 332-15 du code de l’urbanisme, le coût des travaux nécessaires au renforcement ou à l’extension du réseau pourraient alors être mis à la charge du demandeur. 

Si tel était le cas, son accord sur la prise en charge financière de ces  travaux sera sollicité durant l’étude de l’autorisation de construire. 

Il est conseillé au demandeur de prendre l’attache des services d’ERDF en amont du dépôt du dossier de l’autorisation de construire  durant l’étude de faisabilité de son projet 

CU opérationnel 

Vu l’avis d’ERDF du jour/mois/2010. 

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Accord du demandeur

Avis sur une autorisation du droit des sols 

Desserte en eau potable et en électricité 

Application du 3^ème alinéa de l’article L.332-15 du code de l’urbanisme

ACCORD DU DEMANDEUR 

Numéro du dossier

Date du dépôt en mairie

(Cet accord doit être remis avant la délivrance de l’autorisation si la collectivité gestionnaire du réseau d’eau potable ou ERDF  veut mettre à la charge du demandeur le raccordement individuel) 

L’instruction technique de l’autorisation de construire, visée ci-dessus, a fait apparaître la nécessité de prévoir un raccordement au réseau  (d’eau potable et /ou d’électricité) de notre projet. 

Dans ces conditions, et en application des dispositions de l’article L 332-15 du code de l’urbanisme, Nous, soussignés Monsieur et/ou Madame xxxxxx (représentant la société ou la SCI  xxxxx), acceptons de prendre en charge le financement du raccordement individuel au réseau  (d’eau potable ou d’électricité), empruntant l’emprise publique, selon les conditions techniques définies ci-dessous par l’autorité organisatrice du service public (de l’eau et/ou de l’électricité) à savoir: 

EAU POTABLE : Notre accord de financement est établi sur la base de l’estimation réalisée par (dénomination de la collectivité ou de lu syndicat d’eau potable ou le société en charge de la dessert en eau potable sur la commune), gestionnaire du réseau d’eau potable pour un branchement de XX mm empruntant le domaine public sur une distance de xxxx mls. Le montant estimatif des travaux s’élève à XXX€ HT soit XXX€ TTC 

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Permis de construire et consultation ERDF

Autorisation du droit des sols et financement des extensions ERDF par Eric Raimondeau Urbaniste Qualifié OPQU, Vice Président Urbanistes des Territoires.

Obligatoire depuis le 1^er janvier 2009, la consulation des services d’ERDF dans le cadre de l’instruction des Autorisations du Droit des Sols (ADS) suscite toujours des interrogations et des difficultés notamment sur le mode de financement des extensions de réseaux à mettre en œuvre. 

L’obligation de consulter ERDF depuis le 1^er janvier 2009 : 

C’est à la collectivité qui délivre l’autorisation d’urbanisme de consulter ERDF dans le cadre de l’instruction. Elle est désormais débitrice des travaux nécessaires à l’extension ou au renforcement d’un réseau EDF. Suivant la répartition des compétences, la consultation peut, aussi suivant les cas, relever soit d’une intercommunalité, soit d’un syndicat d’électrifcation. 

En cas d’extension de réseau, les textes en vigueur offrent la possibilité à la collectivité de répercuter au demandeur du permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable, et sous certaines conditions, le cout des travaux, par différents dispositifs de participations comme
la Participation Voirie et Réseaux. 

Mais, la prise en charge financiere des travaux d’extension peut aussi passer simplement par l’application stricte de l’article L 332-15 du code de l’urbanisme et notamment par l’application de son 3^ème alinéa qui stipule : . 

«L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. 

L’imputation au demandeur des frais liés à une extension de réseau rendue nécessaire par un projet ne peut donc se faire que dans le respect de conditions restrictives et cumulatives. 

Pour ce faire, il convient donc de s’assurer que : 

•  L’accord du demandeur a été obtenu avant la délivrance del’arrêté 

•  Le raccordement n’excède pas cent metres sous la voirie publique 

•  Le réseau est dimensionné pour correspondre aux besoins du projet 

 

 

•  L’utilisation de l’extension est à l’usage exclusif de celui-ci. 

•  Réservé aux réseaux d’eau et électricité

Une instruction complexifiée des demandes d’autorisations de construire : 

 

 

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Accord du demandeur – application du L 332-15

Nous vous proposons ci-dessous un modèle pour solliciter l’accord du demandeur au titre du L 332-15 du code l’urbanisme pour lui demander de prendre en charge une extension du réseau d’eau potable et/ou du réseau ERDF pour desservir un projet faisant l’objet d’une demande d’autorisation de construire.

accorddudemandeurv126082010.pdf

Formation ATTF 2011 et urbanisme

L’association des Techniciens Territoriaux de France (ATTF) organisera début 2011 dans le cadre de ses cycles de formation une journée d’étude sur « Le Financement de l’urbanisme » au cours de laquelle j’interviendrai sur la PVR et le PUP.

De plus amples informations vous seront données à partir de la rentrée de septembre 2010 sur la date et le lieux retenu. (cliquez aussi sur le fichier joint ci-dessous)

attfcommunicationlettret.pdf